Выбор подходов и методов

· внесение заключительных поправок.

Основная задача этого метода состоит в определении уровня дохода, который впоследствии будет капитализирован. Для расчета уровня дохода возможно использование двух вариантов:

· в качестве базы оценки для капитализации может выступать размер дохода, спрогнозированный на следующий после даты оценки год;

· в качестве основы расчетов может выступать средний размер дохода, который может быть рассчитан с использованием ретроспективных данных о доходе;

Определение размера дохода, подлежащего капитализации, может осуществляться с помощью статистических формул по расчету средней, средневзвешенной средней или метода экстраполяции (продление сложившихся тенденций).

Следующим за прогнозированием этапом работы является порядок определения коэффициента капитализации, который по своему экономическому содержанию полностью соответствует ставке дисконтирования. В расчетном плане имеется лишь одно отличие: коэффициент капитализации меньше (больше) ставки дисконтирования на темп роста (снижения) спрогнозированного уровня дохода. Следовательно, если темп роста дохода предполагается равным нулю, то коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования.

Зная величину дохода и коэффициента капитализации, можно определить рыночную стоимость предприятия по формуле:

где

r - ставка капитализации;

R - ставка дисконта;

g - долгосрочные темпы прироста прибыли или денежного потока.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости 100,0% пакета акций (собственного капитала) ОАО «Вертикаль». Задача настоящей работы - проведение приватизации. В этом случае наиболее адекватными методами оценки могут быть метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации доходов. Для более взвешенного подхода к оценке пакета акций может быть также применен метод дисконтирования (капитализации) дивидендных доходов. Однако, метод дисконтирования (капитализации) дивидендных доходов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций. В нашем случае 100,0% пакет акций сосредоточен в руках одного акционера (Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом) и он определяет дивидендную политику в Обществе. Для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации. Одним из путей увеличения капитализации может быть отказ от высоких дивидендных выплат и реинвестирование чистой прибыли в производство. В связи с этим, метод дисконтирования (капитализации) дивидендных доходов в рамках доходного подхода не применялся.

Основным видом деятельности оцениваемого Общества, согласно Устава, является перевозка грузов и пассажиров автотранспортом по территории РФ. Сокращение объемов заказов в последние годы привело к необходимости в переориентации деятельности Общества и началу работ по управлению избыточным имуществом в виде недвижимости.

Таким образом, на дату проведения оценки Общество параллельно вело два вида деятельности - производственную деятельность (автотранспортные услуги) и сдачу в аренду коммерческой недвижимости. В соответствии с данными, полученными от Заказчика, видами основной деятельности общества являются:

· производственная деятельность (доля в выручке за вторую половину 2008 года и начало 2009 года ~ 55%);

· сдача производственных помещений в аренду и прочие виды деятельности (доля в выручке за тот же период ~ 45 %).

В ближайшие годы предприятие планирует совмещать данные виды деятельности, делая упор, все же на свою основную производственную деятельность. Очевидно, что жесткая привязка в объемах выручки от двух разных видов деятельности не может прогнозироваться на весь прогнозный период, т.к. это два разных рынка, находящихся на разных стадиях развития, со свойственными им тенденциями.

Как отмечалось выше, в соответствующем разделе отчета, региональный рынок производственной и офисной недвижимости класса С-D, к категории которой относится недвижимость, принадлежащая оцениваемому Обществу, вступил в стадию стабилизации, когда спрос на данный вид недвижимости в целом удовлетворен, исчерпаны резервы минимизации издержек на масштабе, а темпы роста рублевых арендных ставок примерно соответствуют темпам рублевой инфляции.